□本報(bào)記者 谷 青
為更加有效地規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償行為，有力保障被征收人的合法權(quán)益。2011年1月21日，國(guó)務(wù)院以第590號(hào)令公布實(shí)施《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，取代了2001年6月13日公布實(shí)施的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》；2011年3月21日，《濟(jì)南市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作暫行規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《征收條例》)正式實(shí)施，進(jìn)一步明確了我市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的具體政策。同年6月3日，住建部發(fā)布實(shí)施《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，明確了被征收房屋價(jià)值評(píng)估有關(guān)問題。
《征收條例》實(shí)施已有一年時(shí)間，市民對(duì)新規(guī)了解有多少？近日，在泉城廣場(chǎng)舉辦的房屋征收政策宣傳日活動(dòng)中，記者發(fā)現(xiàn)，不少市民對(duì)于房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定還不是特別了解。
“行政強(qiáng)拆”退出歷史舞臺(tái)
在征收新政中，最顯著的變化就是將原拆遷條例中令人敏感的“拆遷”改為了“征收”。
相比原拆遷條例，征收新政主要有四大不同：一是主體不同。原拆遷條例規(guī)定，拆遷的主體是依法取得房屋拆遷許可證的單位?！墩魇諚l例》規(guī)定，房屋征收的主體是政府，即國(guó)家實(shí)施房屋征收，并具有一定的行政強(qiáng)制性。二是法律關(guān)系不同。拆遷條例規(guī)定，拆遷的法律關(guān)系產(chǎn)生于拆遷人和被拆遷人之間，政府的房屋拆遷管理部門作為主管部門，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理，并可以作為中立的第三方對(duì)拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人之間的爭(zhēng)議做出行政裁決?！墩魇諚l例》規(guī)定，征收的法律關(guān)系產(chǎn)生于征收人(政府)和被征收人之間，政府作為當(dāng)事人一方，不再作為中立的第三方，因此不再具有行政裁決權(quán)。三是程序不同。拆遷條例規(guī)定，拆遷程序是由拆遷房屋的單位啟動(dòng)的，房屋拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證，拆遷人實(shí)施房屋拆遷?！墩魇諚l例》規(guī)定，征收程序是由政府直接啟動(dòng)，由政府做出房屋征收決定，政府確定的房屋征收部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償工作。四十強(qiáng)制執(zhí)行模式、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行的主體是房屋拆遷管理部門，執(zhí)行的依據(jù)是房屋拆遷管理部門的裁決?！墩魇諚l例》規(guī)定，由政府申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行的依據(jù)是政府做出的補(bǔ)償決定，不再規(guī)定行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制拆遷。
公共利益界定是核心
征地拆遷影響著很多群眾的切身利益，相關(guān)惡性事件頻發(fā)，使得人們對(duì)出臺(tái)的新法規(guī)尤為關(guān)注。
《征收條例》規(guī)定，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋只能是為了公共利益的需要。依據(jù)的憲法和有關(guān)法律，一是《憲法》第十三條第三款規(guī)定，國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。二是《物權(quán)法》第四十二條第一款規(guī)定，為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。三是《城市房地產(chǎn)管理法》第六條規(guī)定，為了公共利益的需要，國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。
談到征地制度，學(xué)術(shù)界無(wú)一例外地要求先界定清楚公共利益。公共事業(yè)與公益事業(yè)不同，根據(jù)《公益事業(yè)捐贈(zèng)法》第三條的規(guī)定，公益事業(yè)是指非營(yíng)利性的救助災(zāi)害、救濟(jì)貧困、扶助殘疾人等困難的社會(huì)群體和個(gè)人的活動(dòng)，而作為公共事業(yè)的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)以及促進(jìn)社會(huì)發(fā)展和進(jìn)步的其他社會(huì)公共和福利事業(yè)等，比公益事業(yè)的范圍要廣，不排除具有營(yíng)利性的項(xiàng)目。
征收補(bǔ)償市場(chǎng)價(jià)“作主”
在該《征收條例》的諸多細(xì)化規(guī)定中，對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)備受廣大百姓關(guān)注。根據(jù)規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。對(duì)征收住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，貨幣補(bǔ)償金額按照征收決定公告之日起被征收住宅房屋所處區(qū)位新建普通商品房市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。
評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，首先由被征收人協(xié)商選定，15日內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織逐戶征詢或者集中投票的方式，按照多數(shù)決定的原則選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，或者通過抽簽、搖號(hào)等形式在公布的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)名單中隨機(jī)選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。
對(duì)于征收補(bǔ)償方式，被征收人有多種選擇，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，做出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
對(duì)征收范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。給予征收房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)符合三個(gè)條件：一是房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿記載的房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房等非住宅用途；二是具有合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證并有近期納稅記錄；三是房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)相一致。
房屋征收決定前，政府組織有關(guān)部門對(duì)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超出批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超出批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。
若被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的補(bǔ)償決定不服的，可以依法在知道作出該具體行政行為之日起六十日內(nèi)，向作出補(bǔ)償決定的市、縣級(jí)人民政府的上一級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議；也可以再三個(gè)月內(nèi)向人民法院提起訴訟，或者依法提起行政復(fù)議后對(duì)復(fù)議決定不服的，可以自收到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。
【名詞解釋】
“公共利益需要”：一是必須為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要。二是因國(guó)防和外交的需要和由政府組織實(shí)施的能源、交通、水里、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)需要以及保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建的需要以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
類似房地產(chǎn)：是指被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)；類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，既包括了被征收房屋的價(jià)值，也包括了房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的價(jià)值。
補(bǔ)償決定：房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，做出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案做出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)給予公告。
（信息來(lái)源：濟(jì)南日?qǐng)?bào)）