近日，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《濟(jì)南市物業(yè)管理?xiàng)l例（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿），公開向社會征求意見。意見稿首次明確了物業(yè)管理區(qū)域劃分，并對業(yè)委會的成立條件以及主要職責(zé)等做出了明確規(guī)定。同時強(qiáng)調(diào)，物業(yè)公司禁斷水電催物業(yè)費(fèi)，車位只售不租最高擬罰款25萬元。
物業(yè)管理區(qū)域劃分不按規(guī)定公示 最高擬罰五萬元
物業(yè)管理區(qū)域如何劃分？意見稿提出，物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
開發(fā)企業(yè)在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向所在區(qū)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。劃分登記后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
現(xiàn)實(shí)生活中，物業(yè)服務(wù)用房存在不夠用的情況。對此，意見稿提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)服務(wù)用房，由開發(fā)企業(yè)無償提供，屬于全體業(yè)主共有。在物業(yè)服務(wù)用房的配置上，建筑面積按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排，其建筑面積不低于二十平方米。
對于未按規(guī)定申請物業(yè)管理區(qū)域劃分，或未向物業(yè)買受人明示劃分情況的，由區(qū)縣住建主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處三萬元以上五萬元以下的罰款。
新建住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi) 實(shí)行政府指導(dǎo)價
新房交付前，前期物業(yè)費(fèi)怎么收??？意見稿提出，新建住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。
意見稿提出，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。開發(fā)企業(yè)在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)備，并在銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時公示臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同，并提供給物業(yè)買受人，同時予以說明。
新建住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同住建主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定和動態(tài)調(diào)整相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。此外，意見稿還提出，開發(fā)企業(yè)要在小區(qū)設(shè)物業(yè)售后維修服務(wù)體系，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)立房屋售后服務(wù)中心，處理建設(shè)遺留問題、接受業(yè)主報(bào)修。
業(yè)主享有十項(xiàng)權(quán)利 履行九項(xiàng)義務(wù)
業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序要求方面，意見稿界定了業(yè)主范圍，指物業(yè)管理區(qū)域不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人。符合法院判決、仲裁機(jī)關(guān)仲裁，或因繼承、受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人等五種條件，也可以認(rèn)定為業(yè)主。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有行使業(yè)主大會投票權(quán)、監(jiān)督業(yè)主委員會工作等十項(xiàng)權(quán)利，履行交納物業(yè)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金、轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)專有部分及時告知物業(yè)服務(wù)人等九項(xiàng)義務(wù)。
依法成立業(yè)主大會方面，意見稿指出，按照程序，業(yè)主已入住面積或已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之五十以上，自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上，只要滿足上述三個條件之一就可召開首次業(yè)主大會，設(shè)立業(yè)委會。在符合條件的物業(yè)管理區(qū)域，百分之十以上的業(yè)主或者建設(shè)單位均可向街道辦提出設(shè)立業(yè)主大會的申請，居委會也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出設(shè)立業(yè)主大會的申請。
街道辦應(yīng)當(dāng)在接到設(shè)立業(yè)主大會書面申請三十日內(nèi)，組建業(yè)主大會籌備組?；I備組由街道辦、社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所、居委會、業(yè)主代表和建設(shè)單位組成?；I備組組長由街道辦代表擔(dān)任?；I備組中的業(yè)主代表不得擔(dān)任首屆業(yè)主委員會委員。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)委會委員和候補(bǔ)委員。
不得以只售不租為由 拒絕業(yè)主承租車位
意見稿提出，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動車的車位（庫），應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租建設(shè)單位未出售或未附贈車位（庫）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車位（庫）出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位（庫）應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車位（庫）尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放機(jī)動車，以及相關(guān)收費(fèi)和管理事項(xiàng)，由業(yè)主共同決定。
業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)人商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人另行約定。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行車輛停放管理義務(wù)，并加強(qiáng)巡查，及時督促違反規(guī)定停放的車輛駛離；督促無效的，應(yīng)當(dāng)及時報(bào)告有關(guān)部門。
對業(yè)主要求承租的車位（庫）只售不租的，由區(qū)縣住建主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十五萬元以下罰款。
